光大期货：地产下行周期 基建如何破局？

　　2008年以来基建和地产的关系以共振为主，一荣俱荣，一损俱损。原因是基建资金对财政当中的政府性基金收入依赖较大，而政府性基金相关收入的主要来源是国有土地出让收入，跟房地产景气度息息相关。我们预估国有土地出让收入下滑影响2022年政府性基金1.7万亿元的资金缺口，现有政策转移支付1.5万亿元+7000亿元专项债，基本上可以弥补预估的政府性基金1.7万亿元的缺口对地方财政带来的压力。上半年基建的资金落实快于实物工作量，2022年下半年政策重心是加快已经使用的专项债资金形成实物工作量。我们预计基建在2022年下半年可能会继续承担稳增长的抓手，全年增速预计在8-10%之间。

　　房地产方面，我们认为这一轮地产的改善路径是房贷利率下调——销售改善——房企资金改善——房地产投资改善。销售传导到新开工可能是四季度或者明年一季度，对于2022年的经济提振相对有限。考虑到销售和土地成交初现拐点以及保交房政策落实的推进，我们预计房地产(剔除土地购置费)增速下跌斜率会放缓，预计全年增速-7%—-9%之间。

　　整体来看，预计2022年下半年基建和地产延续对冲走势。考虑到地产和基建建安投资的体量大致1:1，在当前政策框架之下的地产基建组合，需求难以大幅好转，经济复苏斜率也可能会比较缓和。

（文章来源：光大期货）